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Éco-prêt : Extension de l'éligibilité des logements situés à la Réunion (Loi de finances pour 2015)

Eco Prêt: extension de l'éligibilité des logements

Conditions d’attribution de l'Éco-prêt à 0 %

Bénéficiaires de l'Éco-prêt

Peuvent bénéficier d’un Éco-prêt (CGI : art. 244 quater U I-3 et CCH : R. 319-1) :
    •    les personnes physiques propriétaires qu’elles soient bailleurs ou occupants ;
    •    les copropriétaires bailleurs ou occupants (et non le syndicat) pour financer leur quote-part de travaux entrepris sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété, et/ou pour financer les travaux réalisés dans leur lot privatif ;
    •    les sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique lorsqu’elles mettent l’immeuble faisant l’objet des travaux gratuitement à la disposition de l’un de leurs associés personne physique, qu’elles le donnent en location ou s’engagent à le donner en location.

Conditions liées à l’occupation du logement

L’emprunteur ou les personnes destinées à occuper le logement (lorsque celui-ci est loué ou mis à disposition gratuitement) devront occuper ce logement à titre de résidence principale (CCH : R.319-2).?La condition de résidence principale est appréciée dans les mêmes conditions que pour le PTZ en accession : le logement devra être occupé au moins huit mois par an sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (CCH : R.318-7 al.1er).?L’utilisation du logement en tant que résidence principale doit intervenir au plus tard dans les six mois suivant la « date de clôture de l’Éco-prêt », c’est-à-dire la date à laquelle l’emprunteur transmet tous les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés conformément au descriptif détaillé fourni à l’établissement de crédit lors de la demande de l’Éco-prêt. ?L’emprunteur dispose de deux ans, à compter de la date d’émission de l’offre de prêt, pour transmettre ces justificatifs (CGI : art. 244 quater U-I-5).?Ainsi, la réalisation des travaux et l’utilisation du logement comme résidence principale doivent intervenir dans un délai maximal de deux ans et demi à compter de la date de l’émission de l’offre de prêt.?L’affectation du logement à la résidence principale doit être effective jusqu’au remboursement intégral de l’Éco-prêt (cf. § Sanctions en cas de non-respect de l'affectation).

Conditions liées aux travaux


Les travaux ne doivent pas avoir commencé avant l’émission de l’offre de prêt et doivent être réalisés par un professionnel. Pour les offres de prêt émises  à compter du 1er octobre 2015 à la Réunion, les travaux doivent être réalisés par des entreprises titulaires d’un signe de qualité "Reconnu Garant de l’Environnement" (RGE) (cf. liste des entreprises RGE à la Réunion).

Important : lorsqu’une entreprise réalise plusieurs travaux relevant de plusieurs catégories, seuls les travaux relevant de catégories pour lesquelles elle est titulaire d’un signe de qualité sont éligibles au bénéfice de cette aide.


Le climat spécifique à la Réunion requiert un choix de travaux particulier. Ainsi, le référentiel technique est adapté afin de tenir compte des spécificités locales en encourageant notamment la protection solaire plutôt que l'isolation thermique contre le froid comme c'est le cas en métropole.??Trois types de travaux réalisés par des professionnels (titulaires du signe de qualité RGE pour les offres de prêt émises à compter du 1er octobre 2015) sont éligibles (CCH : R.319-16 et arrêté du 25.5.11) :
    •    soit un ensemble de travaux cohérents et efficaces comprenant au moins deux des six catégories de travaux suivants (bouquet de travaux) :
    ?    travaux de protection des toitures contre les rayonnements solaires ;
    ?    travaux de protection des murs donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires ;
    ?    travaux de protection des baies donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires, le cas échéant associés à l'installation de brasseurs d'air fixes ;
    ?    travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire ;
    ?    travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;
    ?    travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Pour chacune de ces catégories de travaux sont définies les caractéristiques techniques des équipements, produits et ouvrages pouvant être financés et le type de combinaison ouvrant droit à l’Éco-prêt (arrêté du 30.3.09 : art. 1 à 8 et arrêté du 25.5.11 : art. 2 à 6, modifiés par les arrêtés du 2.12.14).?Pour les offres d’Éco-prêt émises à compter du 1er janvier 2015, les caractéristiques techniques à respecter ainsi que les équipements et matériaux éligibles à l’Éco-prêt outre-mer sont alignés sur ceux ouvrant droit au Crédit d’impôt pour la transition énergétique, dit « CITE ». De plus, la liste des travaux induits et indissociablement liés à ces travaux est intégrée à l’arrêté du 25.5.11 à compter de cette date.

 
•    soit des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement.? Pour les logements situés à La Réunion, le logement doit respecter simultanément des exigences spécifiques fixées par arrêté (arrêté du 17.4.09 : art. 5, 6, 8 et 12) et relatives à : 
    ?    la protection de la toiture contre les rayonnements solaires (l'atteinte de cette exigence n'est pas requise pour les logements situés en bâtiment collectif d'habitation) ;
    ?    la protection des murs donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires ;
    ?    la protection des baies donnant sur l'extérieur contre les rayonnements solaires ;
    ?    la perméabilité à l'air des portes et fenêtres limitée ;
    ?    la production d'eau chaude sanitaire par un système utilisant l'énergie solaire et doté de capteurs solaires disposant d'une certification CSTBât ou Solar Keymark ou équivalente (CCH : R.162-2, II).
    •    soit des travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie et respectant certaines caractéristiques techniques (arrêté du 30.3.09 : art. 12).?Les conditions à respecter sont ici les mêmes outre-mer que sur le territoire métropolitain.

Dépenses prises en compte

Les dépenses afférentes aux travaux ouvrant droit à l’Éco-prêt comprennent (CCH : R. 319-17) :
    •    le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie ;
    •    le coût de la dépose et mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ;
    •    les frais de maîtrise d’œuvre et d’études relatives aux travaux ;
    •    l’assurance maître d’ouvrage souscrite le cas échéant par l’emprunteur ;
    •    le coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’économies d’énergie. Ces travaux induits sont définis et énumérés de manière très précise pour chaque catégorie de travaux d’économie d’énergie réalisées (arrêté du 30.3.09 modifié par l’arrêté du 2.12.14 : art. 3 à 8 et art. 12).

Pièces à fournir pour l’octroi d’un Éco-prêt

Pièces justificatives nécessaires à la demande d’Éco-prêt

L’emprunteur fournit à l’établissement de crédit à l’appui de sa demande d’Éco-prêt (CCH : R. 319-19) :
    •    la date d’achèvement du logement ;
    •    un justificatif de l’utilisation en tant que résidence principale du logement (si le logement ne fait pas encore l’objet d’une telle utilisation, l’emprunteur s’y engage dans les six mois suivant la date de « clôture de l’Éco-prêt ») ;
    •    le dernier avis d’imposition disponible du foyer fiscal lorsque l’emprunteur est une personne physique ;
    •    un descriptif des travaux, faisant apparaître le montant prévisionnel des dépenses de travaux d’économie d’énergie, signé par chaque entreprise pour les travaux qu’elle réalise et pour ceux qui sont éventuellement induits et indissociablement liés à ces travaux ;
    •    l’ensemble des devis détaillés, justifiant du respect des modalités d'attribution ;
    •    l’ensemble des certificats du signe de qualité RGE.
Les justifications relatives aux travaux sont fournies par l’emprunteur selon un « formulaire type - devis » rempli conjointement par l’emprunteur et les entreprises réalisant les travaux (arrêté du 25.5.11 : annexe 1).
Ce formulaire comprend :
    •    des attestations sur l’honneur
L’emprunteur certifie sur l’honneur l’exactitude des renseignements fournis et reconnaît les obligations qui lui incombent au titre de l’Éco-prêt. En outre, il renseigne le montant et la durée de l’Éco-prêt qu’il demande.
Les entreprises certifient sur l’honneur que les équipements ou matériaux respectent les caractéristiques techniques ouvrant droit à l’Éco-prêt, et qu’elles remplissent les critères de qualification pour les travaux qu’elles réalisent (signe de qualité RGE). Elles certifient également que le coût total éligible qu’elles renseignent correspond :
    ◦    aux travaux d’amélioration ou aux travaux de réhabilitation des dispositifs d’assainissement non collectif, ainsi qu’aux travaux induits et indissociablement liés éventuellement réalisés par une entreprise tierce ;
    ◦    aux travaux respectant les prescriptions de l’étude thermique dans le cas de travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale.des renseignements fournis par les entreprises réalisant les travaux.
    •    des renseignements fournis par les entreprises réalisant les travaux
Le formulaire type de demande d’Éco-prêt comporte des informations relatives aux entreprises réalisant les travaux : nom, numéro SIRET, description et performance des travaux et montant prévisionnel des travaux en détaillant la fourniture et la main d’œuvre, ainsi que les travaux induits et indissociablement liés ;
Lorsque des travaux ouvrant droit à l’Éco-prêt sont réalisés dans les parties communes et privatives d’un immeuble en copropriété, le syndic de copropriété remplit le champ du montant prévisionnel revenant au logement.
    •    des renseignements fournis par le bureau d’étude thermique en cas de travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale.
Le formulaire type de demande d’Éco-prêt comporte des informations relatives à l’intervenant qui a réalisé le calcul de la consommation d’énergie dans le bâtiment : nom, numéro SIRET. 
Il certifie sur l’honneur l’exactitude des valeurs de consommation conventionnelle d’énergie indiquées et que les travaux décrits permettent d’atteindre le niveau de performance énergétique.

Pièces justifiant la réalisation et l’éligibilité des travaux

L’emprunteur transmet, dans un délai de 2 ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt, à l’aide de l’ensemble des factures, tous les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés conformément au descriptif, faisant notamment apparaître les montants définitifs des travaux et les éventuels travaux induits et indissociablement liés à ces travaux (CGI : art. 244 quater U-I-5 et CCH : R. 319-20). Il doit également justifier que le bien est effectivement utilisé en tant que résidence principale. 
Les travaux doivent donc être achevés dans les 2 ans de l’octroi du prêt.
La justification de ces éléments par l’emprunteur s’effectue selon un « formulaire type – factures » (arrêté du 25.5.11 : annexe 2).

Caractéristiques de l’Éco-prêt

Montant de l'Éco-prêt

L’Éco-prêt est un prêt sans intérêt.
Le montant de l’Éco-prêt est en principe égal au montant des travaux d’économie d’énergie réalisés. Toutefois, il peut être réduit à la demande de l’emprunteur.
 Un seul Eco-prêt peut être accordé par logement et dans la limite des plafonds suivants (CCH : R. 319-21) :

Type de travauxMontant plafond de l'Éco-prêt
(en euros)
« Bouquet de travaux » comprenant 2 des 6 catégories de travaux éligibles20 000
« Bouquet de travaux » comprenant 3 des 6 catégories de travaux éligibles30 000
Travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale30 000
Travaux de réhabilitation du système d’assainissement non collectif10 000

Modalités de versement de l’Éco-prêt

Le versement de l’Éco-prêt par l’établissement de crédit peut s’effectuer (CCH : R. 319-6) :
    •    soit en une seule fois sur la base du descriptif et des devis détaillés des travaux envisagés ;
    •    soit en plusieurs fois sur la base des factures de travaux effectivement réalisés transmises au fur et à mesure par l’emprunteur jusqu’à la date de « clôture de l’Éco-prêt ». Aucun versement ne peut intervenir après un délai de trois mois suivant cette date.
Ce mode de versement sur présentation des factures peut conduire, avec l’accord de l’établissement de crédit, au dépassement du montant initialement prévu par le descriptif et les devis, sous réserve de respecter les caractéristiques financières de l’Eco-prêt.

Modalités de remboursement de l'Éco-prêt

Le remboursement de l’Éco-prêt s’effectue par mensualités constantes (CCH : R.319-8).
La durée de base de remboursement de l’Éco-prêt est fixée à 10 ans.
Elle peut toutefois être portée à 15 ans lorsque l’Éco-prêt est destiné à financer certains travaux : les travaux comportant au moins trois des six actions prévues pour le bouquet de travaux et les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement (CGI : art. 244 quater U, I, 9).

Garanties de l’Éco-prêt

Comme pour le PTZ accession, la garantie de l’État peut être accordée pour l’Éco-prêt (CCH : R. 312-3-1). Toutefois, il n’en bénéficie pas si son montant est inférieur à 5 000 €.

Quels établissements accordent l’Éco-prêt ?

Il est délivré par les établissements de crédit qui, depuis le 1er avril 2009, ont signé une convention avec l’État et avec la SGFGAS conforme aux conventions types valables jusqu’au 31 décembre 2015 (arrêté du 15.9.14 : JO du 24.9.14).

L’établissement de crédit apprécie librement la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l’emprunteur (CCH : R.319-7). Il n’a donc pas d’obligation d’accorder un Éco-prêt. S’il l’accorde au demandeur, il bénéficie d’un crédit d’impôt pour compenser l’absence de perception d’intérêts.
La convention conclue entre la SGFGAS et les établissements de crédit a pour objet de définir les modalités de déclaration par l'établissement de crédit des Éco-prêts, le contrôle de l'éligibilité des prêts, les conditions de remboursement des prêts ainsi que les conditions d'octroi et de remise en cause du crédit d'impôt.

Frais annexes

Conformément à la convention-type signée entre l’État et les établissements de crédit (arrêté du 15.9.14 : JO du 24.9.14), aucun versement autre que le remboursement du capital emprunté ne peut être exigé de l’emprunteur sauf les cas de réaménagement de l’Éco-prêt ou de régularisation d’avantage indu.
Aucun frais de dossier, d'expertise ou d'intérêt intercalaire ne peuvent être perçus par la banque à l’occasion de la délivrance d’un Éco-prêt. 
En revanche, celle-ci peut percevoir les primes d'assurance décès-invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail, les frais de recouvrement ainsi que les frais d'acte et de garantie lorsque l'emprunteur est une personne physique (ou un associé personne physique d'une société civile non soumise à l'IS).
En outre, lorsque l’emprunteur ne s’acquitte pas de ses obligations contractuelles de versement, l'établissement de crédit peut percevoir des intérêts de retard dont le taux est au plus égal au taux plafond des PAS à taux fixe d'une durée inférieure à douze ans.
Enfin, en cas de remboursement anticipé total ou partiel de l'Éco-prêt, aucune indemnité ne peut être demandée à l'emprunteur.

Cumuls de l’Éco-prêt avec d'autres aides ou dispositifs

L’Éco-prêt peut se cumuler avec :
    •    les prêts et aides suivants :

-   un prêt conventionné (CCH : R. 331-72),

-  un Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) à la condition que le montant des revenus du foyer fiscal (N-2 ou N-1) soit inférieur aux plafonds de ressources ci-dessous :

Composition du ménagePlafonds de ressources (RFR)
Pour une personne célibataire, veuve ou divorcée25 000 €
Pour un couple soumis à imposition commune35 000 €
Par personne à charge supplémentaire+ 7 500 €
  • la prime de rénovation énergétique de 1 350 €, qui peut être demandée jusqu’au 31 décembre 2014 (cf. analyse juridique n°2013-21 relative à la prime d’aide à la rénovation énergétique des logements privés) ;
  • un PTZ  (dans ce cas le coût d'opération retenu pour le calcul du montant du PTZ ne tient pas compte du montant des travaux financés par l'Éco-prêt. Le PTZ  pour l’acquisition d’un logement ancien est limité au cas particulier de l’acquisition d’un logement social, et limité, à compter du 1er janvier 2015 aux opérations d’acquisition - amélioration de logements situés dans certaines zones rurales à définir par décret)
  • les aides de l’Anah,
  • les aides des collectivités territoriales en faveur du développement durable,
  • les Éco-prêts liés au Livret de développement durable, mis en place par les banques en 2007 suite à la transformation du CODEVI en livret de développement durable, pourront être utilisés comme prêt complémentaire à l’Éco-prêt ou pour financer des travaux non éligibles à l’Éco-prêt ;
  • la déduction de charges pour la détermination des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs.

Nota bene : le prêt Travaux d’Action Logement n’est pas cumulable avec l’Éco-prêt (recommandation UESL du 23.2.12).

Sanctions du non-respect de la réglementation (CGI : art. 199 ter S II 1 et CCH : R. 319-13 à R. 319-15)

Le contrôle du respect de la réglementation est exercé par les ministres chargés de l’économie, du budget et du logement. Il peut être confié à la SGFGAS et effectué par des agents commissionnés à cet effet par les ministres chargés du logement et de l’économie. 
Si, pendant la durée de remboursement de l'Éco-prêt, et tant que celle-ci n'est pas intégralement remboursée, il apparaît que les conditions de travaux fixées pour l'octroi de l'Éco-prêt (CGI : art. 244 quater U I 2) n'ont pas été respectées, le crédit d'impôt est reversé par l'établissement de crédit.
Dans certains cas, le non-respect de la réglementation va entraîner des sanctions pour l’emprunteur et/ou pour l’entreprise.

Amende pour les travaux non justifiés (CCH : art. R. 319-14-1 nouveau)
Dans le cas où le devis ou la facture des travaux réalisés ne permet pas de justifier du respect des conditions d’éligibilité de l’Éco-prêt, l’entreprise qui a réalisé ces travaux sera redevable d’une amende égale à 10 % du montant des travaux non justifiés, dans la limite du montant du crédit d’impôt dont a bénéficié la banque (CGI : art. 199 ter S, II). 
Le montant des travaux non justifiés correspond à la différence entre le montant de l’ensemble des travaux attesté par l’entreprise sur le descriptif (comprenant éventuellement les travaux induits et indissociablement liés à ces derniers), et le montant de ces travaux dont l’éligibilité est justifiée par les factures détaillées associées.
Cette amende est également encourue dans les mêmes conditions si l’inéligibilité des travaux résulte du non-respect par l’entreprise des critères de qualification RGE.
Remboursement de l’avantage indûment perçu (CCH : R. 319-14)

Lorsque l’emprunteur ne justifie pas, dans les deux ans de l’émission de l’offre de prêt, que les travaux ont été effectivement réalisés conformément au descriptif et aux devis détaillés et qu’ils remplissent les conditions requises, il devra rembourser l’avantage indûment perçu.
L’avantage indûment perçu correspond à la différence, majorée de 25%, entre le montant du crédit d’impôt (dont a bénéficié l’établissement de crédit) lié à l’Eco Prêt effectivement versé et le montant du crédit d’impôt lié à l’Éco-prêt dont aurait dû bénéficier l’emprunteur.
Préalablement, l’établissement de crédit doit, sous peine de se voir appliquer des pénalités financières (prévues dans la convention signée avec l’État) :
    •    relancer par courrier les emprunteurs qui, deux mois avant l’expiration du délai de deux ans, n’ont pas transmis les éléments justifiant que les travaux ont été réalisés. La relance doit indiquer le montant maximum du remboursement de l’avantage auquel s’expose l’emprunteur ;
    •    proposer par courrier une régularisation à l’emprunteur redevable d’un avantage indûment perçu à la « date de clôture de l’Éco-prêt » (date de transmission à l’établissement de crédit des justificatifs de réalisation et d’éligibilité des travaux). Cette régularisation consiste pour l’emprunteur en un remboursement direct à l’établissement de crédit de l’avantage indûment perçu dans les deux mois de la proposition de régularisation ;
    •    communiquer au ministre chargé du logement ou, à la SGFGAS, les informations concernant les Éco-prêts pour lesquelles un avantage indûment perçu n’a pas pu être régularisé, au plus tard six mois après la « date de clôture de l’Éco-prêt ». Dans ce dernier cas, si la différence entre le montant de l’ensemble des travaux attestés par l’entreprise sur le descriptif des travaux et le montant de ces travaux dont l’éligibilité est justifiée par les devis associés est positive, l’entreprise qui a réalisé ces travaux sera redevable d’une amende égale à 10% du montant des travaux non justifiés, dans la limite du montant du crédit d’impôt dont a bénéficié la banque (CGI : art. 199 ter S, II).
Au vu de ces informations, le ministre chargé du logement demande le remboursement de l’avantage indûment perçu par l’emprunteur, lequel est recouvré par les comptables du Trésor selon les modalités prévues pour les créances étrangères à l’impôt et au Domaine.

Remboursement du capital restant dû

    •    Non-respect de l’affectation (CCH : R. 319-3)
Tant que l’Eco-prêt n’est pas intégralement remboursée, l’emprunteur ne peut :
    ◦    transformer le logement en local commercial ou professionnel,
    ◦    l’affecter à la location saisonnière,
    ◦    ou l’utiliser comme résidence secondaire.
Si tel était le cas, l’établissement de crédit devrait en être informé sans délai et  le capital de l’Eco-prêt restant dû devrait intégralement être remboursé. En outre, les fractions de crédit d’impôt restant à imputer ne pourraient plus être utilisées par l’établissement de crédit.
    •    Destruction du logement (CCH : R. 319-3)
Si le logement est détruit avant le terme du remboursement de l’Eco-prêt, le capital restant dû doit être intégralement remboursé.
L’Eco-prêt peut toutefois être maintenue dès lors que la reconstruction du logement intervient dans les quatre ans suivant le sinistre.
    •    Mutation entre vifs (CCH : R. 319-4)
Toute mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital de l’Eco-prêt restant dû au plus tard lors de l’accomplissement des formalités de publicité foncière.

Exigibilité conventionnelle immédiate de l’Éco-prêt (CCH : R.319-15)

L’établissement de crédit peut prévoir expressément dans l’offre d’Éco-prêt de rendre immédiatement exigible le remboursement de l’Éco-prêt par l’emprunteur en cas de non-respect des conditions fixées pour l’octroi d’un Éco-prêt (affectation du logement, travaux visés, justification de la réalisation et de l’éligibilité des travaux).
Le contrat de prêt doit indiquer les conditions générales de l’Éco-prêt remboursable et les obligations d’information incombant à l’emprunteur notamment en cas de changement de situation.

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