Les différents investissements locatifs

Investissements concernés par la loi "Pinel"

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » :

• les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, à noter que, pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements neuf ou en VEFA situés dans des bâtiments d’habitation collectifs ;
• les logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. À noter que pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable fait construire ;
• les logements acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’"immeuble neuf" est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;
• les logements, acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
• les locaux, acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) ;
• les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2024, situés dans les communes signataires d'une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (liste des communes concernées fixée par l’arrêté du 26.3.19). Dans ce cas, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du le logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux).

L’achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation, des travaux de transformation ou d’amélioration doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Conditions de location

Le propriétaire bailleur s’engage sur option à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable pourra le proroger pour une ou deux périodes triennales, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

Ainsi, le propriétaire bénéficie d'un complément de réduction d'impôt égal à :

• 6 % pour la première période triennale de prorogation et à 3 % pour la seconde période triennale, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ;
• 3 % pour la seule période triennale de prorogation, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans.

De nouvelles modalités sont prévues pour les acquisitions réalisées en 2023 et en 2024 ainsi que pour les constructions dont le permis est déposé en 2023 ou en 2024 (pour plus de renseignements, contacter l'ADIL). 

Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale du locataire.
Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2015, et contrairement au dispositif d’investissement locatif dit "Duflot", la location peut être consentie à un ascendant ou à un descendant du contribuable, tout en bénéficiant de la réduction d’impôt.

Plafonds de loyer

Attention : Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement ⁽¹⁾.
En effet, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement)

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple: pour la location d’un logement de 100 m² situé à La Réunion, le plafond au m² pour un bail signé en 2021 sera de 9,35 € (détail du calcul : 10,51 x (0,7 + 19/100) = 9,3539 arrondi à 9,35).

Pour la location d’un logement de 30 m²  avec une varangue de 10 m² situé à La Réunion, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2021 sera de 12,39. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,175 (0,7 + 19/40 = 1,175) car il s’agit de prendre en compte la surface habitable, augmentée de celle de la varangue dans la limite de 14m² par logement.

Plafonds de ressources

En Outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Taux de la réduction d'impôt

Dans les DOM, les collectivités d’Outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, le taux de la réduction d’impôt est spécifique :

• le taux est fixé jusqu’au 31 décembre 2022 à 23 %, 29 % ou 32 %, selon que la durée de l’engagement de location est respectivement de six, neuf ou 12 ans, puis à 21,5 %, 26 % ou 28,5 % en 2023 et à 20 %, 23 % ou 25 % en 2024 ;
• le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.

Le plafonnement global des avantages fiscaux en Outre-mer est fixé 18 000 € au lieu des 10 000 € applicables pour les investissements réalisés en métropole (sauf pour le "Malraux").

Note

1 - La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (CCH : R.111-2) : elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (voir BOI-IR-RICI-230-20-20 § 340).
A La Réunion, la surface des varangues est prise en compte dans la limite de 14m2 maximum.

Investissements concernés par le dispositif "Denormandie"

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, l’investisseur doit : 

• acheter un logement ou un local à transformer en logement (bureaux, hangar…), dans les territoires où les besoins sont identifiés, notamment les villes qui ont signé des conventions dites "Cœur de ville" ou dans les communes qui mettent en place une Opération de revitalisation de leur territoire (ORT) ; et

ET

• effectuer des travaux qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération (travaux + prix d’acquisition + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière). Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du  logement (obtention a minima de l’étiquette énergétique E après travaux). Ces travaux peuvent avoir été réalisés avant l’achat par le vendeur.

Exemple

Pour une opération dont le coût total s’élève à 150 000 € (prix d’acquisition + coûts des travaux + honoraires de notaire + commissions versées aux intermédiaires + droits d'enregistrement + taxe de publicité foncière), le montant des travaux doit être supérieur ou égal à 37 500 €.

• et mettre le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné. Le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération. Cette réduction varie de 12 à 21 % en fonction de la durée de la mise en location du bien. Si le bien est loué pendant six ans, la réduction est de 12 %, 18 % pour un bien loué neuf ans et 21 % pour un bien loué 12 ans. 

Nature des travaux à réaliser

Les travaux doivent : 

• soit améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ;
• soit correspondre à deux des cinq types de travaux suivants : la rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, le changement de chaudière, le changement de production d’eau chaude. 

Plafonds de loyer

Plafonds de ressources

En Outre-mer, pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Champ d’application

• Ce régime concerne les logements situés sur le territoire métropolitain ou en outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte) ;
• Le dispositif Louer abordable s'applique aux logements conventionnés avec l’Anah à compter du 1^er janvier 2017 et dont la date d’enregistrement par l’Anah de la demande de conventionnement intervient jusqu’au 28 février 2022 ;
• La location est directement consentie par le propriétaire ou réalisée dans le cadre de l’intermédiation locative ;
• Le logement doit respecter les normes de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002.

Vos avantages

Montant des déductions sur les loyers

Les conditions de mise en location

Le bailleur doit respecter des plafonds de loyer définis en fonction du type de convention signée (très social, social, intermédiaire) et de la localisation du bien. 

Plafonds de loyer "intermédiaire" en Outre-mer (en euros/m² par mois)

Plafonds de ressources applicables

Pour une convention signée dans le secteur social, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

Pour une convention signée dans le secteur très social, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

A noter : En outre-mer, les plafonds de ressources sont identiques à ceux de la métropole pour les conventions sociales et très sociales.

Pour une convention signée dans le secteur intermédiaire en outre-mer, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants suivants :

Vos engagements

Vous louez votre logement nu

• pendant six ans ou neuf ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'Anah ;
• à usage d'habitation principale ;
• en respectant des plafonds de loyers et de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social ;
• à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

La location peut être consentie à une personne occupant déjà le logement à condition de procéder au renouvellement exprès à l’échéance du bail précédent, ou avant l’expiration du bail en cours mais sous certaines conditions (notamment si les ressources du locataire lui permettent de bénéficier de l’APL).

Vous louez dans le cadre de l’intermédiation locative

En location / sous location : le locataire est un organisme public ou privé qui s’engage à loger ou héberger des personnes physiques dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à des plafonds de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social.

Par mandat de gestion : le propriétaire fait appel à une Agence immobilière sociale (AIS) telle que : AIVS (Réseau FAPIL), Soliha-AIS qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre eux (le locataire et le propriétaire).

Il n’est pas possible de cumuler ce dispositif pour un même logement :

• avec l’investissement locatif dans des résidences hôtelières à vocation sociale ;

• avec l’investissement locatif en outre-mer ;

• avec l’investissement locatif "Scellier" ;

• avec l’investissement locatif « Besson ancien » ;

• avec l’investissement locatif "Duflot" ou "Pinel" ;

• le régime du micro-foncier.

De plus, le dispositif Louer abordable n’est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la "Fondation du patrimoine".

Depuis le 1^er janvier 2022, le dispositif d’incitation fiscale "Louer abordable", pour les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) évolue et devient "Loc’Avantages".

La déduction fiscale (déduction forfaitaire appliquée sur les loyers perçus) est transformée en une réduction d’impôt.

"Loc’Avantages" permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt importante (de 20% à 65%), s’ils mettent en location leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée.  

Attention, l’ancien dispositif "Louer abordable" reste en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022.

Quand bénéficier de Loc’Avantages ?

La plateforme de dépôt de l’Anah ouvrira le 1^er avril 2022. Tous les baux prenant effet à partir du 1^er janvier 2022 pourront toutefois être éligibles à Loc’Avantages.

La demande de convention devra être déposée sur la plateforme de l’Anah :

• avant le 1^er mai 2022 pour les baux signés avant le 1^er mars 2022 ;
• dans un délai de deux mois pour les baux signés après le 1^er mars 2022.

Vous pouvez effectuer une simulation en ligne via la plateforme disponible sur le site : www.anah.fr/locavantages

L’ancien dispositif "Louer Abordable" reste en vigueur pour les conventions déposées avant le 28 février 2022, ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux et ayant déjà déposé leur demande de subvention ou eu un engagement financier de la part de l’Anah. 

Les nouvelles modalités s’appliqueront aux demandes de conventionnement enregistrées par l’Anah à partir du 1^er mars 2022.

Vos engagements

Vous louez votre logement (location vide) dans le cadre d‘une convention Anah

• Pendant six ans (avec ou sans travaux).
• En respectant des plafonds de loyers ; 
• À un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources ;
• À usage de résidence principale ;
• À une personne autre qu’un membre de votre famille.

Vous avez le choix entre trois niveaux de loyer ("loc1", "loc2" et "loc3"), calculés en appliquant une décote au loyer de marché observé sur la commune du logement.
Les taux de réduction du niveau de loyer sont les suivants : 

• 15 % pour loc1 ;
• 30 % pour loc2 ; 
• 45 % pour loc3 (uniquement en intermédiation locative). 

Vous pouvez bénéficier d’une information sur les montants des loyers plafonds applicables à votre situation en vous rendant sur le simulateur mis en ligne sur le site de l’Anah. 

À ces différents niveaux de loyers, correspondent des taux de réduction d’impôt différents, ainsi qu’un plafond de ressources à ne pas dépasser.

Pour pouvoir bénéficier du Loc’Avantages, le logement doit également respecter un certain niveau de performance énergétique.

Taux de la réduction d’impôt

Les taux de réduction d’impôt sur les loyers perçus sont uniformes sur l’ensemble du territoire. Ces taux sont fixés à :

• 15 % pour "loc 1" ;
• 35 % pour "loc 2".

Vous bénéficiez d’avantages plus importants si vous louez dans le cadre de l’intermédiation locative.

L’intermédiation locative se définit comme un dispositif permettant de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur grâce à l’intervention d’une structure sociale :

En location / sous location

Le locataire est un organisme public ou privé qui s’engage à loger ou héberger des personnes physiques dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à des plafonds de ressources correspondant aux niveaux intermédiaire, social ou très social.

Par mandat de gestion

Le propriétaire fait appel à une Agence immobilière sociale (AIS) telle que : AIVS (Réseau FAPIL), Soliha-AIS qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum) directement entre eux (le locataire et le propriétaire).

En cas d’intermédiation locative, les taux de réduction d’impôts sont portés à :

• 20 % pour "loc 1" ;
• 40 % pour "loc 2" ;
• 65 % pour "loc 3".

Source : site de l'Anah

Afin de renforcer l’attractivité de l’intermédiation locative, les aides de l’Anah évoluent également. La prime d’intermédiation locative (PIL) de 1 000 € pourra être cumulée avec :

• une prime de 1 000 € en cas de mandat de gestion ;
• et une prime de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m².

Pour un même logement, vous ne pourrez pas cumuler le Loc’Avantages avec les autres dispositifs d’investissements locatifs.

Vous ne pourrez pas non plus prétendre à la réduction d’impôt pour des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.